CNPJ passará a ser exigido de parte dos donos de imóveis alugados a partir de 2027; veja quem será afetado

A partir de 1º de janeiro de 2027, parte dos proprietários de imóveis destinados à locação precisará possuir inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) para cumprir as novas obrigações fiscais previstas pela Reforma Tributária. A medida, anunciada pela Receita Federal em conjunto com o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), não transforma o locador em empresa e também não alcança todos os brasileiros que recebem renda de aluguel.

A obrigatoriedade está relacionada à emissão de documentos fiscais eletrônicos dentro do novo sistema tributário criado com a implantação do IBS e da CBS. Inicialmente, a exigência entraria em vigor antes, mas o governo decidiu adiar sua implementação para 2027 a fim de conceder mais tempo para adaptação dos contribuintes e para a conclusão das plataformas digitais que serão utilizadas.

Quem precisará se cadastrar?

A exigência não será para todos os proprietários de imóveis. Para que haja obrigatoriedade, o contribuinte deverá atender simultaneamente aos seguintes requisitos:

• Possuir mais de três imóveis alugados, cedidos ou arrendados;
• Obter receita anual superior a R$ 240 mil com essas operações.

Isso significa que quem possui apenas um ou dois imóveis alugados, ou mesmo mais imóveis, mas com receita inferior ao limite estabelecido, não será obrigado a fazer a inscrição apenas por ser locador. O valor de R$ 240 mil deverá ser atualizado anualmente pela inflação (IPCA), conforme prevê a legislação da Reforma Tributária.

CNPJ não significa abertura de empresa

Um dos principais pontos esclarecidos pela Receita Federal é que o novo cadastro não altera a natureza jurídica do proprietário.

Na prática, o locador continuará sendo uma pessoa física. O CNPJ funcionará apenas como um identificador fiscal para permitir a emissão de documentos eletrônicos exigidos pelo novo modelo tributário.

Também não haverá mudança automática na forma de tributação do Imposto de Renda. Os rendimentos com aluguel continuarão sujeitos às regras do IRPF, enquanto as novas obrigações relacionadas ao IBS e à CBS seguirão as normas estabelecidas pela Reforma Tributária.

Cadastro será digital

Segundo informações divulgadas pela Receita Federal, está sendo desenvolvido um sistema totalmente digital para realização das inscrições, inspirado na simplicidade do cadastro utilizado pelos Microempreendedores Individuais (MEIs).

A expectativa é que a plataforma esteja disponível ainda durante 2026 para que os contribuintes possam realizar testes e se adaptar antes da obrigatoriedade entrar em vigor em janeiro de 2027.

O que muda para quem está abaixo do limite?

Para a grande maioria dos proprietários de imóveis residenciais, nada muda neste momento. Quem não atingir os critérios estabelecidos continuará declarando os rendimentos de aluguel normalmente pelo Imposto de Renda, utilizando apenas o CPF.

Especialistas orientam, no entanto, que proprietários com carteira maior de imóveis acompanhem a regulamentação da Receita Federal e procurem orientação contábil para verificar se se enquadrarão nas novas regras antes do início da obrigatoriedade.